Купить квартиру в Грузии: ВНЖ через недвижимость, налоги, ипотека

Грузия — одна из самых дружественных стран мира к иностранным покупателям недвижимости. Нет ограничений по гражданству, оформление за 1 день, низкие налоги. Плюс — покупка от $100 000 даёт право на ВНЖ. Разберём как это работает в 2026 году.

Кто может купить

В Грузии иностранец может купить квартиру или дом без ограничений и без необходимости ВНЖ. Нужны только паспорт и сумма сделки. Единственное исключение — сельскохозяйственная земля, она доступна только гражданам Грузии и резидентам.

Цены и сегменты в 2026

Тбилиси

Новостройки в спальных районах (Дидубе, Глдани, Лило): 800-1200 $/м²
Центральные новостройки (Сабуртало, Чугурети): 1300-1800 $/м²
Премиум Ваке (M2 at Saburtalo, Optimal): 1800-2800 $/м²
Вторичка Ваке/Вера: 1000-1500 $/м²
Дома в Цхнети/Кикети: от 100 000 $ за дом с участком

Батуми

Новостройки у моря (Orbi, Alliance, Next): 2500-4500 $/м²
Вторая-третья линия от моря: 1500-2500 $/м²
Вторичка в советских домах: 800-1500 $/м²
Частные дома Махинджаури/Чакви: 100 000-300 000 $

Оформление сделки

Выбор объекта. Личный осмотр обязателен. См. Купить квартиру в Батуми и Купить квартиру в Тбилиси для свежих объявлений.
Проверка чистоты. Выписка из реестра в House of Justice (10-20 ₾, 15 минут) показывает владельцев, аресты, лизинг.
Договор купли-продажи. На грузинском, можно двуязычный. Шаблон есть у любого нотариуса.
Регистрация в House of Justice. 1 день, госпошлина 0.2% от суммы (макс. 200 ₾). Нотариус не нужен. Сделка завершается, как только новый владелец появляется в реестре.
Оплата. Безналичным переводом на счёт продавца в Bank of Georgia / TBC после регистрации. Никогда наличными до регистрации.

ВНЖ через покупку недвижимости

В 2026 году правила:

Покупка недвижимости на от $100 000 — годовой ВНЖ (с продлением)
Покупка от $300 000 — пятилетний ВНЖ
Покупка от $1 000 000 — постоянный вид на жительство

Подача документов — в Public Service Agency (House of Justice). Срок рассмотрения 30 дней. Госпошлина 100-200 ₾. Важно: правила периодически меняются, проверяй актуальные в official sources перед покупкой.

Ипотека для иностранцев

Грузинские банки (TBC, Bank of Georgia, Liberty) дают ипотеку нерезидентам:

Первый взнос: 30-40%
Ставка в лари: 11-15% годовых
Ставка в долларах: 7-9% годовых
Срок: до 20 лет
Требования: паспорт, подтверждение дохода (справка из российского/казахского/армянского банка)

Налоги

Грузия — одна из самых лояльных стран по налогам на недвижимость:

Налог на владение: для физлица с одним объектом обычно 0 (до годового дохода 40 000 ₾)
При сдаче в аренду: малое предпринимательство — 1% от оборота
При продаже в первые 2 года: 5% от прибыли
При продаже после 2 лет: освобождение

Стоит ли покупать новостройку до сдачи

Цена на 20-30% ниже сданного жилья, но риски: задержка сдачи, банкротство застройщика, изменения в проекте. Безопаснее работать с проверенными девелоперами (Orbi Group, Alliance, M2). Договор должен предусматривать неустойку за задержку.

Часто задаваемые вопросы

Можно ли купить за крипту? Официально — нет, банковский перевод обязателен. Через P2P → конвертация в фиат → перевод — да.

Нужен ли налоговый резидент-статус Грузии? Для покупки — нет. Для льгот по налогам — да, надо находиться в Грузии 183+ дня в году.

Что если хочу продать через 1 год? 5% налог на прибыль. Если покупал за $100K, продал за $130K — налог $1 500.

Дальше

Свежие объявления: Купить квартиру в Батуми и Купить квартиру в Тбилиси. Дома: Дома Батуми, Дома Тбилиси.